购房人开发商(开发商回购房可以买吗)

[开发商为什么要向购房人指定贷款银行?开发商]
52元,这较“组合贷”模式每月需多还款500余元,总还款额增加近18万元。在柳房网问房栏目中,多位购房人向小编表达了取消“组合贷”的困扰,一位网友表示:在得知某项目取消“组合贷”后便无奈打消了购房念头,“很无奈,如果只做商业贷款的话我没办法承受这么高的月供。
假设贷款30年,公积金账户每月还款2026。74元,商贷账户每月还款1906。08元,合计月供3932。82元。而在不允许“组合贷”的情况下,买房人只能有两种选择,选择提高首付款至60万元,余下40万元使用公积金贷款还清,但这显然超出了一般首套房置业者的经济能力;除此,可依然选择首付30万,余下70万元全部使用商业按揭贷款还清,假设贷款30年,月供将达到4447。
取消组合形式贷款对买房人影响巨大以一套总房款超过100万的房子为例。在签署认购合同缴纳占比总房款30%的30余万首付后,买房人还面临着近70万元的贷款总额。若以“组合贷”形式购房,在柳州,购房人如果以夫妻双方名义办理公积金贷款,最高可获得40万公积金贷款额,加30万商业按揭贷款的模式完成还款。假设贷款30年,公积金账户每月还款2026。74元,商贷账户每月还款1906。08元,合计月供3932。82元。而在不允许“组合贷”的情况下,买房人只能有两种选择,选择提高首付款至60万元,余下40万元使用公积金贷款还清,但这显然超出了一般首套房置业者的经济能力;除此,可依然选择…
”商业住房贷款业务属于银行优质资产,所以银行与开发商签订开发贷款合同的时候,附带条件就是办理商业住房贷款。而公积金中心推出的组合贷款只能和工行、建行、农行、中行、交行这5家银行合作,而如果与开发商之间达成捆绑协议的银行是除了这五大行的其他银行,那么使用公积金贷款的话可能会不好办理或是手续流程过于麻烦。
而另外一个,也是最主要的原因就是:正常情况下,公积金贷款的审批时间比较长,手续复杂,一般商业贷款只需要两到三个月,而公积金贷款则长达半年。放贷时间比商业贷款要慢一至两个月时间,如果使用组合贷款两者放贷时间差距更是拉大。
这符合我国合同法中的相关规定。而公积金贷款放款周期长,要求诸多,如果房子好卖,开发商不愿意这也是正常的。拒绝公积金贷款或组合贷款虽然合法,但却属于违规行为,购房者可以向市公积金管理中心或市房管局进行投诉。
”拒绝组合贷款“慢”字唱主角首先,我们明确一下什么是组合贷款;以柳州为例,以夫妻双方名义办理公积金贷款,一般住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款的最高限额为40万元(个人办理公积金贷款最高25万),如果购房款超过这个限额,不足部分要向银行申请住房商业性贷款。
这两种贷款合起来称之为组合贷款。组合贷款利率较为适中,贷款金额较大,因而被较多被贷款者选用。开发商拒绝组合贷款或公积金贷款,一大原因是开发商和银行间达成的捆绑协议。据一位银行业内人士透露,“一般做商业住房贷款业务的银行通常也是向房产公司发放贷款的银行。
取消组合形式贷款对买房人影响巨大以一套总房款超过100万的房子为例。在签署认购合同缴纳占比总房款30%的30余万首付后,买房人还面临着近70万元的贷款总额。若以“组合贷”形式购房,在柳州,购房人如果以夫妻双方名义办理公积金贷款,最高可获得40万公积金贷款额,加30万商业按揭贷款的模式完成还款。
这意味着:如果开发商接受购房者使用组合贷款的形式,那么回笼资金速度明显减慢。综合以上两个观点,开发商当然不愿再选择回款速度慢的公积金结合的组合式贷款,而更青睐纯个人商业贷款。拒绝组合贷款合法却违规实际上,国家对于拒绝公积金贷款方面并没有出台相关法律法规进行明确规定,购房者和开发商签订购房合同时,开发商不认可公积金贷款或组合贷款,购房者可以选择不买,并没有强迫购房者去购买。
首先要明确开发商与银行签订《合作协议》的主要目的:1、银行获得该楼盘购房客户的贷款业务,排除其他银行的竞争。2、开发商要为购房客户承担阶段性连带担保责任。3、银行承诺在贷款审批和下款的效率上给予优先。4、合作银行为开发商提供开发贷款。
[开发商迟延办证购房人如何索赔违约金?开发商]
74%。在此贷款基准利率的标准上加收40%,按此计算损失的标准与日万分之三的标准相当。《契约》约定申请人承担迟延交付购房款的违约责任的标准是未付房款额的日万分之三,被申请人承担迟延办理房屋产权证违约责任的标准也应当与此对等,否则就违背了民法的公平原则。
违约金的请求属于对金钱的请求,此是属于债权范畴,故应适用时效的规定。第二、违约金按日万分之三计算没有依据,且申请人未提供任何损失的证据。根据我国《合同法》的规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
现将本人代理的购房人与中国第一商城商品房预售合同纠纷仲裁案件介绍如下,希望对购房人在索赔迟延办理产权证的违约金案件中有所帮助。申请人(购房人)与被申请人(开发商)于1999年12月27日签订了《北京市外销商品房预售契约》(下称《契约》),契约约定申请人按照每平方米10522。
具体解决办法,可以有三个路径。一是尽量选择品牌开发商。据了解,目前大多数开发商都会在销售现场都会主动公示不利因素,尤其是一些品牌房企。这些企业尤其关注品牌信誉,不但公示项目建设范围内的,还包括红线外的不利因素,红线外的既有可直接感知的显性不利因素,也包括禁忌类的不利因素,比如楼盘周边有殡仪馆、火葬场、公墓等。
按实际损害的有无,不利因素可以分为客观类与心理类。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的,比如铁路、高架快速路、高压线、公交保养核心、污水泵站、垃圾中转站、变电所、路桥保养所等。心理因素则是指那些不能具体感受到损害,但容易给人造成心理困扰的不利因素,比如公墓等。
作为申请人的代理人,我主张被申请人应当按照购房款总额日万分之三的标准向申请人赔偿损失《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
因此,从申请人本项仲裁请求所涉及的违约金的范围来看,不存在超越仲裁时效的问题。在本案中,双方当事人并未就被申请人没有在其承诺的期限内为申请人办理产权证是否应承担违约金以及按何种标准来计算违约金做出明确约定,但仲裁庭注意到:其一,申请人按总房款2109358元作为基数来计算违约金缺乏合同和法律根据;其二,本案涉及的房款总额为2109358元,而申请人以被申请人未能按期协助其办理房屋产权证为由,以日万分之三的计算标准要求被申请人支付自2004年1月1日起至2008年6月30日止的违约金1039069元,其要求数额巨大,明显有失公允;其三,申请人未能提出因被申请人逾期协助其办理房屋产权证对其造成任何损失的证据;其四,申请人在本案中也存在违约行为。
三,在合同中强调,并约定如果后期发现开发商刻意隐瞒时的违约补偿。如果已经买了房子,也可以根据合同的约定,与开发商协商,要求解除合同或补偿损失,协商不成可以起诉。所以,如果担心开发商文章隐瞒周边不利因素的,较好能在签合同时就说清楚。
案例:要买的房子紧挨土墓售楼处却刻意隐瞒据李先生介绍,当时他和家人来到售楼处时,接待的置业顾问告诉他,该楼盘头次开盘会推出4号楼和5号楼,一共有176套新房源。李先生之所以选择5号楼而不是4号楼,是因为从楼盘的沙盘上看,5号楼前面是一大片绿地,环境很好。然而,经过多方打听却发现,绿地的西北角,有一个白色的大棚子,现场墓志上的介绍显示,这里是一处土墓。现场目测发现,该土墓距离李先生要买的房子的确比较近,两者相距只有十多米远。然而,在回到售楼处的时候,无论是楼盘的沙盘,还是楼盘区位图上,都没有标出土墓的位置。当问及绿地上的白色棚子下是什么时,置业顾问表示那是天文学家遗址,对土墓…
对比房款,其请求显然违背公平原则。第三、违约金的计算基数不应按照合同价款,按法律规定是按已付房款为基数。申请人就被申请人的答辩陈述,申请人要求被申请人支付迟延办理产权证的违约金的仲裁请求没有超过诉讼时效。
2004年1月1日生效的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发2003251号)“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;”。
《补充协议》约定被申请人在申请人入住后两年内办妥房产证。契约签订后,申请人按照契约的约定办理了银行按揭贷款和支付了购房款,被申请人于2001年12月向申请人交付了房屋,但被申请人未能按照契约的约定在2003年12月31日前为申请人办妥房屋的产权证,直至申请仲裁前依然未予办妥。
二,多方打探,自己留个心眼。比如你可以去周边多走一走看一看,对于一些奇怪的建筑都留个心眼。但这样还不够,较好是通过已经在附近住过的人了解一下情况,比如上业主论坛看看,去附近小区里找人聊一聊等。
59元的标准购买被申请人位于北京市朝阳区朝阳门外小庄6号中国第一商城纽约豪园A座的房屋,该房屋的总价款为人民币2109358元,其中申请人于契约签订之日支付给被申请人人民币112955元(定金人民币30000元转为该期房款),向银行贷款人民币168万元,剩余的316403元由被申请人代为垫付后申请人按照《付款补充协议》的约定分期偿还给被申请人。
鉴于《契约》没有约定贷款利率水平,根据《解释》的规定,参照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率的标准上加收30%-50%计算损失数额。2007年12月21日金融机构人民币贷款基准利率为:3-5年期限为7。
案例:要买的房子紧挨土墓售楼处却刻意隐瞒据李先生介绍,当时他和家人来到售楼处时,接待的置业顾问告诉他,该楼盘头次开盘会推出4号楼和5号楼,一共有176套新房源。李先生之所以选择5号楼而不是4号楼,是因为从楼盘的沙盘上看,5号楼前面是一大片绿地,环境很好。
部分城市已出台相关规定,要求商品房销售现场必须要将项目的不利因素一一展示给购房人,比如成都、南京等。但是也有城市对于开发商的这种行为并没有加以强制性的规定。如果购房者买了房子入住后才发现家旁边就是大型变电站、污水处理厂、垃圾处理厂等设施,然后想找开发商讨回公道,通常是被要求根据合同要求来,但经验不足的购房者往往并没有要求将这些内容写入合同。
开发商不告知,购房者又该怎么办呢?购房者买房除了关注设计优良的户型和适宜居住的楼层、朝向外,还要看是否有良好的物业服务、安静舒适的小区氛围,以及远离污染和喧嚣的大环境。只是购房者在买房时,往往将目光过多地放在前者之上而很少走出房源本身,去考察一下外部环境,才容易出现今天案例中的问题。
其实,对不利因素的告知虽然让会让这些开发商暂时失去了一部分客户,但却保障了客户在购买房屋时对项目的知情权,让更多的购房者觉得踏实。而部分房企的短期刻意淡化或者故意遮掩,反而可能承担更多的法律不利责任。
开发商迟延办证购房人如何索赔违约金本人主要办理房地产方面的法律事务,在办案过程中发现在开发商迟延办理产权证的情况下,很多购房人获赔的违约金数额比较少。究其原因,除了跟双方在商品房预售合同中的约定有关外,计算违约金的方法和标准也很重要。
当问及绿地上的白色棚子下是什么时,置业顾问表示那是天文学家遗址,对土墓的事情一直避而不谈,反而极力宣传楼盘在交通、配套方面的利好。那么问题来了。首先,房子周边有土墓之类的事情,开发商应该告知吗?不得不说,土墓并不影响李先生的居住,对于开发商是不是应该告知房子周边的土墓之类的情况,目前的说法也并不是很统一。
被申请人就申请人主张违约金的数额和理由进行抗辩如下:第一、根据《民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,诉讼时效期间从知道或者应当知道之日起计算;诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。
那么什么是楼盘周边不利因素?周边不利因素是指楼盘规划建设范围(即俗称的规划红线)以外,对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。通常情况下,这些不利因素不足以影响居住目的的实现,也不致于对人身产生危害,但会对居住者的生理和心理产生一定的负面作用。
然而,经过多方打听却发现,绿地的西北角,有一个白色的大棚子,现场墓志上的介绍显示,这里是一处土墓。现场目测发现,该土墓距离李先生要买的房子的确比较近,两者相距只有十多米远。然而,在回到售楼处的时候,无论是楼盘的沙盘,还是楼盘区位图上,都没有标出土墓的位置。
我国《仲裁法》第七十四条规定,法律对仲裁时效有规定的依照该规定。法律对仲裁时效没有规定的,适用诉讼时效的规定。结合本案,申请人申请仲裁的时间是2006年7月2日以前的违约金,已经超过我国法律规定的时效期间,法律不予保护,也没有任何证据证明时效期间得以延续。
有鉴于此,根据有关法律规定,并结合考虑本案的相关情形,仲裁庭认为,酌定支持申请人所主张的自2004年1月1日起至2008年6月30日由被申请人因逾期办证向其支付违约金24万元违约金是合理的。
被申请人至今未办理房屋产权证,其迟延办理产权证的违约行为处于持续状态,且违约金的数额因其违约行为的持续也不断增加。仲裁庭认为对于违约金的支付以日为单位计算,属于计算方式范畴,并不影响从总体上来把握本案合同法律关系及其履行过程仍处于持续状态这一性质和特点。
而本案申请人没有因取得房产证而受到任何实际损失。申请人购买房屋总款200万元左右,而其本次主张的违约金为103万元,达到房款的一半,之前其已经从被申请人处获得迟延交房违约金21万多元。
[交房时开发商不能满足条件,我们购房人该怎么办啊]
朋友,说句心里话,如果你的房子着急入住,在不影响使用功能的前提下,还是别跟开发商费劲!我并不是要你放弃自己的权利,现在的开发商,接待业主的员工素质都很低!他们从来不会站在业主的一方去考虑问题!他们想的只是这月工资什么时候到手!其实,真希望他们也能碰到这种事,将心比心的去考虑一下!如果房子未完工或不具备装修条件,就可以到质量监督站去投诉和理论!如果房屋不通过验收,是不允许入住的!这里边都存在着违规现象!而且接到业主投诉,在七日内必须给予答复!可以通过他们给开发商施压,得到你应该得到的赔偿!祝你好运!。
面对不符合交房条件时购房人1.对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了房地产商的违约行为。
具体到房地产纠纷,根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间,它们是不变期间,不同于诉讼时效,不存在期间的终止、中断和延长的情形。
购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定,但是按照《合同法》第九十五条的规定,上述解约权均存在除斥期间,该除斥期间更多的取决于法院的自由裁量。(9)对于房地产商违约,购房人的索赔权同样首先要由购房人提出,如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿,购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题,《民法通则》第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
因此,购房人如对房地产商交房存有疑义的,一定要书面提出,并注意保全证据,如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的,要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。。
面对不符合交房条件时购房人1.对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了房地产商的违约行为。2.对房地产商的违约,分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。对于合同撤消权,《合同法》第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明…
购房人在主张权利时,也应事先了解开发商逾期交房的原因,是否存在约定或法定的免责条件。
只要期限届满,解约权人不行使解除权,该权利即归于消灭。通俗一点讲:房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件,购房人开始享有法定解约权,同时,从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同,其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。
找律师~~开发商属于强势群体“个人`是无法“与其搏弈的`
2.对房地产商的违约,分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。对于合同撤消权,《合同法》第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
如果在购房人享有解约权之日起的一年内,如果开发商催告购房人行使解约权,则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权,过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。3.购房人除了享有上述逾期交房的解约权外,依据高法的司法解释规定,在开发商存在如下行为时,购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;(6)房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;(7)面积误差比绝对值超过3%的;(8)由于开发商的原因,逾期办理产权证超过一年的。
目前法院通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。《合同法》第九十五条规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
如果开发商逾期交房达到约定或法定的解除条件,购房人可主张解除合同,并要求开发商承担违约金和赔偿损失。如购房人不想解除合同或尚未具备约定或法定解除条件的,购房人可按合同约定的标准要求开发商承担违约金。
如合同中未约定违约金,则可要求赔偿损失。如损失标准难以确定的,根据最高院司法解释第19条第3款的规定,可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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